ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
EL CONTRATO
El contrato de arrendamiento, se puede celebrar por escrito o de palabra, aunque es conveniente que se realice por escrito para que quede constancia de lo que han pactado las partes, evitando de esta manera malentendidos o cualquier problema. Existe la opción de utilizar los formularios oficiales en papel timbrado, los cuales contienen las cláusulas esenciales del contrato y deberán cubrirse correctamente para que sean válidos. No es obligatorio que se eleve el contrato a escritura pública ni su inscripción en el Registro de la Propiedad
Deberán intervenir en el contrato el arrendador y el arrendatario, el arrendador es el propietario y si está casado deberá firmar también su cónyuge, si en vez de intervenir en arrendador interviene un representante, deberá quedar debidamente acreditado mediante el poder que le confiera tales facultades, el arrendatario si está casado o va a vivir en pareja, convendrá que firmen los dos para salvaguardar plenamente sus derechos.
DURACIÓN
Las partes podrán pactar la duración libremente pero si ésta fuera inferior a cinco años llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Por lo tanto, una vez que se ha cumplido la duración pactada en el contrato por ejemplo dos años, deberá prorrogarse si el inquilino quiere, tres años mas. Si las partes no han estipulado nada se entenderá celebrado por un año. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. En este caso el arrendador deberá ocupar la vivienda en el plazo de tres meses, si no lo hace el arrendatario tendrá derecho a ocupar de nuevo la vivienda por otro periodo de cinco años con indemnización de los gastos de desalojo o una indemnización equivalente al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, a elección del arrendatario.
Una vez transcurridos esos cinco años, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovarlo, habrá otra prorroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
RENTA
La cantidad a pagar en concepto de renta será la que libremente estipulen las partes. El pago si no se ha pactado de otra manera será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
Incremento.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por lo que establezca el I.P.C. (Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo). A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por el incremento del I.P.C. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.
¿Cuándo se puede incrementar la renta?
El arrendador si realiza obras de mejora, le dará derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento. Ahora bien, siempre que hayan pasado cinco años de duración del contrato.
La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación, y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Gastos generales y de servicios individuales.
Las partes podrán pactar que sean a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades (IBI, gastos de comunidad… etc) Este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario, aunque estén dados de alta (como es habitual) a nombre del propietario de la vivienda.
FIANZA
Se deberá prestar la fianza correspondiente a la cantidad equivalente a una mensualidad de renta.
DERECHOS Y OBLIGACIONES
a) Conservación de la vivienda
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, lo que conllevará a la extinción del contrato.
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario cualquier desperfecto en la vivienda y la necesidad de reparación.
b) Derechos de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta de su vivienda.
En este caso podrá ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Si no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, podrá ejercitar el derecho de retracto, consistente en subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato en el lugar del comprador. El derecho de tanteo se ejercita se ejercita antes de la venta, cuando el vendedor le notifica su intención de venderlo y el de retracto después de la misma.
Solo podrá renunciarse a estos derechos si la duración del contrato de arrendamiento es superior a cinco años. Si se vende la vivienda conjuntamente con los restantes pisos y locales del edificio, no habrá lugar a los derechos de tanteo y retracto.
c) El arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos, a usar la vivienda diligentemente, destinándola al uso pactado, y deberá devolverla al finalizar el arrendamiento en el mismo estado que la encontró, salvo el menoscabo natural por el uso
d) Los gastos que origine la escritura del contrato correrán a cargo del arrendatario.
d) El arrendatario tendrá el derecho de uso y disfrute de la vivienda arrendada, y el arrendatario tendrá la obligación de entregarle la vivienda y mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, no pudiendo variar la forma de la misma.
EXTINCIÓN DEL CONTRATO
El contrato se extinguirá, una vez finalizado el plazo que han pactado las partes, salvo que haya prórroga o si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción. También se extinguirá por la pérdida o destrucción total de la cosa arrendada por causa no imputable al arrendador y por la declaración firme de ruina.
El arrendador tendrá la facultad de resolver el contrato por la falta de pago de la renta u otras cantidades exigibles, por el subarriendo o cesión inconsentidas, por dañar intencionadamente la vivienda, o por realizar obras inconsentidas, o por la realización en la vivienda de de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y cuando la vivienda deje de estar destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de familia.
El arrendatario tendrá la facultad de resolver el contrato si el arrendador no realiza las obras a las que está obligado y por la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.